Para garantizar el valor de tu casa, departamento, negocio o terreno, la LXII Legislatura del Estado de México aprueba, cada año, una guía técnica denominada Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones cuya publicación permite darle certeza a la propiedad de tu casa, departamento, negocio o terreno. Sabemos que hay áreas del mercado que son muy volátiles, como las inversiones en los mercados de valores que, si bien pueden incrementar su valor de un momento a otro, también pueden caer en picada según las circunstancias. Nadie quiere que su patrimonio esté en una montaña rusa de apuestas bursátiles, por lo que este instrumento es fundamental para la tranquilidad y bienestar de las y los mexiquenses. ¡Conoce sus características y aplicaciones!
Por: Guillermo David Garduño García
Ilustraciones: Erwin Ritschl Galeazzi
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Se trata, como su nombre lo indica, de una serie de tablas con rangos y clasificaciones de polígonos (conjunto de manzanas) de acuerdo a factores que influyen en la oferta y la demanda, por lo que también sirven como una de las varias referencias para que los ayuntamientos apliquen el predial, con base en las 27 categorías el Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México (IGECEM) según la ocupación que tiene cada superficie:
Clasificación de usos de suelo
Habitacional
Industrial
Comercial
De equipamiento
Agrícola
Forestal
Agostadero
(terrenos con pastizales)
Eriazo
(terrenos pedregosos y arenosos que no son suceptibles de cultivo)
Zonas especiales
(ruinas, sitios arqueológicos, cuerpos de agua y reservas naturales)
Son los propios ayuntamientos los que mandan al IGECEM sus propuestas con un soporte documental, es decir operaciones inmobiliarias y comerciales, así como comparativos con zonas similares para justificar actualizaciones. Este organismo de la Secretaría de Finanzas del Estado de México hace una revisión técnica y manda su opinión a los municipios para que hagan los ajustes pertinentes y validen sus tablas en sesión de cabildo.
Para verificar que haya una justificación adecuada, o bien se rectifiquen los números y criterios, hay un último filtro: el Poder Legislativo del Estado de México.
Por eso, las, le y los diputados cotejan los datos, aclaran sus dudas con el IGECEM y aprueben o rechazan incrementos o ratificaciones, primero en comisiones y, posteriormente, en el Pleno para que estas tablas sean aplicadas a partir del 1 de enero de cada año. Este ajuste permite que se reconozca oficialmente el valor de los predios, de acuerdo a las condiciones de las inmediaciones de cada terreno o inmueble.
Factores que determinan el valor de una zona
Por ejemplo, si en el 2023 a un lado de una casa habitación había un basurero, pero un año después se construyó, en ese mismo sitio, un centro comercial, vialidades y un proyecto inmobiliario, el costo del terreno y la casa será más alto, por lo que las tablas de valores registrarán esa variación y el ayuntamiento correspondiente, si lo considera pertinente, podrá cobrar un predial más alto debido a la plusvalía. Por el contrario, si un desastre natural afecta una región sería injusto que las personas propietarias de un negocio siguieran pagando lo mismo cuando el valor y la actividad comercial disminuyó considerablemente.
Existe la percepción equivocada de que estas tablas, que proponen los municipios y valida o rechaza la Legislatura, determinan directamente el impuesto predial. Se trata de una imprecisión porque, si bien son una de las variables que toman en cuenta los ayuntamientos para calcular este impuesto, en la práctica la relación no es equivalente, ya que la autonomía municipal, basada en el federalismo fiscal, les da un margen más amplio de decisión, además de que el predial se basa en el valor comercial del inmueble o terreno, no solo el catastral que resulta ser más bajo.
Para el 2025, la mayoría de los ayuntamientos hicieron ajustes al alza, pero en un rango que no supera el 10%.
Ajustes para 2025
Porcentaje de actualización de los 111 municipios con ajustes
La certeza es una de las condiciones que permiten tu tranquilidad y la de tus seres queridos, por lo que proteger el valor de tu patrimonio y evitar abusos fiscales por parte de los ayuntamientos son responsabilidades que cumple el Congreso mexiquense por mandato popular.
